文/新浪财经专栏作家 由晨立 [微博]

　　中国的房地产市场并不是一个真正的市场，而是由行政力量垄断的。想实现房地产领域真正的市场化，让房价回归合理水平，非改革目前的土地﹑财政﹑产权等一系列制度不可。不做根本性的改变，中国人的住房梦在短期内恐怕难以圆起来。

　　2010年的中国社会科学院蓝皮书显示，卖地等土地相关收入占地方政府财政收入的比重在最近几年连年攀升。

　　谈到中国梦，恐怕中国人的住房梦是这诸多梦中的一个重要组成部分。如今的中国，无论何时何地何人，日常的谈资中总少不了“房子”，而围绕“房子”，最集中的议题之一恐怕就是房价了。

　　对于中国的房价，不要说我们自己，连很多国外的朋友都认为高得离谱，我们从众多赴外的中国炒房团也可窥其一斑。那么，中国的房价为何如此之高呢？我觉得根源在于供求矛盾。

　　从需求方面看，一是随着人们收入水平的提高，对居住环境的要求自然随之提升，而住房状况无疑是居住环境的重要方面。二是中国的传统文化使人们对土地和房屋的眷恋挥之不去。

　　自古以来，官商积累财富后总会大量置产，仿佛只有土地才是财富最终的安稳归宿。另一方面，农村的盖房娶妻不仅延续至今，也对城市居民的婚姻观产生着根深蒂固的影响，先买房再结婚好像成了今天年轻人们默认的规则。故而，当今中国人的购房情结也就不难理解了。以上说的是需求的增加。

　　我们再来看看供给。很多朋友会说，中国的土地有的是，为何现在寸土寸金？不错，中国不缺土地，但从制度上看，土地却奇怪地并不富余。或者我们可以说，造成土地供给不足，恰恰是土地制度设计的目的所在。

　　第一，对耕地的严格限制源自所谓“18亿亩红线”。这是说，由于中国人多地少，为了保证粮食安全，我们必须守住“18亿亩”耕地的底线，不可把耕地转用他途。

　　此说法乍看合理，但仔细想来，如今农地抛荒严重，而粮食生产科技的提升早已不需要僵化的保持土地面积不变。更滑稽的是，在实际生活中，违背“红线”政策，持续征地强迁的，恰恰是地方政府行为而非普通农民。

　　第二，另一个有趣的现象是房地产领域所谓的“大”﹑“小”产权之分。各大城市郊区总是有一些农民利用自己的宅基地或者集体土地建起楼房，因为城市房价贵，这些聪明的农民希望利用自己盖的房子和城里的房价竞争一下，即便比城里便宜很多，他们也大有可赚。

　　可这样的小算盘怎么可能成功？政府一而再﹑再而三的强调，这些“小”产权房不可能获得和城市“大”产权房相同的法律身份和地位，以此抑制“小”产权房的供给。“大”产权房尚且只有70年产权，“小”产权房的情况就可想而知了。

　　那为什么土地产权要由政府说了算，而老百姓自己不能做主呢？这土地产权的相关立法，肇始于1982年12月的《中华人民共和国宪法》。建国后的土地产权史是一个不复杂但说起来也不甚简单的话题，限于篇幅，这里不再赘述。

　　但如果问，为何要将城市土地的私有产权变为公有，而在宪法中又给了政府征收农村土地的终极权力？那答案就是政府的利益动机了。

　　2010年的中国社会科学院蓝皮书显示，卖地等土地相关收入占地方政府财政收入的比重在最近几年连年攀升。

　　国务院发展研究中心曾有报告指出，一些地方的土地收入占到了当地财政预算收入的60%，地方财政已然可以说是名副其实的土地财政。在现有的法律框架内，地方政府得以大量低价征地，再通过控制供给，一小块一小块的以“拍卖”方式高价向市场投放。

　　这样做的效果，一是炒高了地价和房价，二是聚敛了社会财富。失去“土地”这颗摇钱树，地方政府的财政必将难以为继，这也是为什么地价﹑房价在近些年屡受政策打压，却连攀高峰的最根本原因。

　　总而言之，中国的高房价根本的源于供给不足，而这种不足的供给则是政府对土地的行政垄断造成的。换句话说，中国的房地产市场并不是一个真正的市场，而是由行政力量垄断的。想实现房地产领域真正的市场化，让房价回归合理水平，非改革目前的土地﹑财政﹑产权等一系列制度不可。不做根本性的改变，中国人的住房梦在短期内恐怕难以圆起来。

　　(本文作者介绍：美国伊利诺伊大学芝加哥分校经济学博士研究生，传知行社会经济研究所研究员。)

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